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亞中物流資產注入,提升上市公司盈利能力。

公司原主業為有色金屬采選業,15年營業收入3,767.91萬元,同比下降22.80%,扣非後歸母淨利潤-1.96億元。16年12月,公司擬以全部資產及負債與亞中物流100%股權的等值部分進行置換,差額部分41.6億元由公司發行3.29億股向廣彙集團
、西安龍達和廣彙化建購買,發行價格12.64元/股。目前公司已完成借殼上市和配套募集資金,廣彙集團成為公司控股股東。亞中物流營業收入和毛利主要來自物流園經營業務,16年上半年毛利1.88億元,其中96.78%來自物流園經營。

升級自持物業提高租金水平,管理輸出實現“輕資產”運營。

公司物流園經營業務分為自持和租賃兩種模式。自持物業美居物流園於03年開始運營,總建築麵積約68.21萬平方米,擁有11棟商業樓棟,其租金收入占物流園經營收入比例超過85%。K
、L 座改造工程於16年12月進入內部裝修階段,預計18年平均日租金同比增長20%,實際出租麵積同比增長8.59%。通過自持物業經營,公司積累了豐富的商業物業運作經驗,便於管理輸出和實現“輕資產”經營。

配套募資14億元,打造綜合物流基地和O2O 社區平台。

此次資產重組配套募集資金不超過14億元,發行價格13.46元/股,發行數量為1.04億股。其中7億元擬投入烏魯木齊北站綜合物流基地項目,進入正常運營後,預計每年實現淨利潤4,612萬元;1億元擬投入社區互聯網綜合服務平台,成熟後預計每年實現淨利潤798.30萬元;6億元擬用於補充流動資金和償還金融機構借款,預計將減少年財務費用5,400萬元,同時降低公司的資產負債率。

q美居物流園改造後日租金和出租麵積增長是看點。

預計17-19年,公司歸屬母公司所有者淨利潤分別為3.48億元、5.01億元和5.66億元,同比增速分別為41.05%、43.94%和13.03%。對應當前收盤價,17-19年PE 分別為18.76倍

、13.03倍和11.53倍。預計美居物流園K、L 座改造完成後,將帶來日租金和實際出租麵積的增長;一龍歌林和蜀信公司地產項目有望貢獻業績;“一帶一路”背景下烏魯木齊北站綜合物流基地項目建設及發展值得期待。首次覆蓋給予“買入”評級。

風險提示。

(1)美居物流園升級改造進度低於預期；

(2)一龍歌林和蜀信公司地產項目進度低於預期

；

(3)烏魯木齊北站綜合物流基地項目進度低於預期。

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