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機構報告顯示
，近年來，隨著國民消費的不斷升級
，物流地產市場迎來了一輪爆發式增長。物流整體市場規模從2005年的不足3億元上升到了2016年的超過100億元。業內分析認為
，新零售業態正推動著“人、貨、場”等商業要素的重構，催生物流地產成為新的資本風口。

新零售催生物流倉儲市場“風口”

業內人士認為，現代化物流設施是實現新零售的重要手段。

阿裏巴巴作為新零售時代的先驅者率先提出“新零售”這一概念。該集團董事局主席馬雲對此做出如下解釋
，“線上與線下零售的深度結合

，再加上現代物流、大數據

、雲計算等創新技術
，共同構成未來新零售的概念。”

商務部流通產業促進中心發布的《走進零售新時代——深度解讀新零售》報告也認為

，消費升級大趨勢下
，我國商貿行業將步入新零售時代——零售商利用大數據、雲計算等創新技術
，將線下與線上零售深度結合，再輔之以智慧物流，共同構築新零售。

在新零售概念的引領下
，各路資本開始大舉進軍物流市場。以普洛斯為首的物流開發商在2015年開始快速擴張，收購了優速快遞、中儲發展等；京東、寶供等運營商也開始紛紛通過自建供應鏈體係，開始向開發商發展；阿裏集團與銀泰商業和上海百聯集團達成戰略合作，共同探索和發展新物流體係
，為消費者以及零售商提供更高效的送貨服務……

今年以來
，中國物流倉儲市場更是呈現百花齊放的狀態。7月
，萬科宣布斥資169億元參與物流巨頭普洛斯的私有化。時至今日，萬科聯手物流地產巨頭普洛斯在現代化倉儲設施市場的占有率約為50%。截至10月底，萬科物流地產已進入全國30個城市，共58個項目。“剛剛過去的‘雙11’，‘剁手族’們創造了超10億件的包裹

，其中將有一半從普洛斯和萬科的貨倉裏發出。”萬科集團執行副總裁張旭說。

張旭認為，“中國社會消費品零售總額每年以超過10%的速度增長，物流配送搭建的供應鏈效率決定了實體零售企業業績的提升，因此未來現代化物流將是一門大生意。”

zhonglianglianxingzhongguogongyedichanbuzongjiansituyirenwei，kaifashangduoyuanhuazhuanxingdexuqiuqianglie，wankehuafeijudatouzijiancangkuerbushijianfangzi，zujianzhongguowuliuyexianyichengweidichantouzizhezuiremendebiaodezhiyi。

物流地產商正加快資本化腳步

隨著電子商務行業迅速崛起
，中國物流行業進入快速發展期。現代化倉儲卻持續短缺，物流行業成為不少機構資本青睞的資產類型。

兩名中國企業家孫冬平和沈晉初於2011年創辦了易商倉儲。在華平的注資和管理幫助下實現快速擴張，目前在中日韓三國擁有60多個大型物流倉儲中心，已成為亞洲知名企業。

華平投資董事總經理周知透露，華平在中國房地產行業的投資重點和布局與中國經濟發展和居民消費升級密切相關。“我們會根據中國宏觀經濟的發展方向，捕捉房地產行業動向、進行前瞻性布局。比如

，十年前，想要在中國房地產市場上獲得高額收益就要投資住宅開發公司。2005年至2007年，華平投資了一係列以住宅地產為主的中國開發商，如廣東富力、綠城地產等。2008年開始，隨著中國的消費升級和中產階層人群的迅速增長
，華平將目光投向了商業地產零售和物流地產。”

戴dai德de梁liang行xing中zhong國guo區qu工gong業ye及ji物wu流liu地di產chan服fu務wu部bu主zhu管guan蘇su智zhi淵yuan表biao示shi

，目mu前qian幾ji乎hu所suo有you的de物wu流liu地di產chan商shang都dou在zai尋xun求qiu機ji構gou資zi本ben的de支zhi持chi，以yi求qiu迅xun速su打da開kai資zi本ben化hua路lu徑jing。主zhu要yao方fang式shi有you：傳統物流資產進行IPO、並購重組
；嫁接海外資本尋求未來資本化擴展；積極尋求國內融資渠道等。

近年來，物流地產市場熱度持續走高，物流開發商與資本嫁接的案例屢見不鮮
，如RRJ和新加坡淡馬錫集團繼凱雷之後對宇培集團進行新一輪注資；Gaw Capital與維龍在中國建立戰略聯盟關係；黑石成為萬科物流地產公司的股東；易商收購了日本紅木的亞太業務。

“高標物流倉庫供應長期的稀缺性和相對其他物業類型而言的高回報率是其受投資者青睞的主要原因。” 蘇智淵說。

縱向整合或成行業趨勢

2017年，一線城市高標倉庫未來供應仍將受到物流用地供應瓶頸的製約，租金延續升勢。戴德梁行研報認為，至2020年，中國對電子商務、消費品
、物流服務等行業對高標準倉庫的需求將達到1.4億至2.1億平方米，而其實際供應隻能達到5600萬至6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米，短期內市場將維持供不應求的狀態。

世邦魏理仕研究認為
，電商仍將是中國高標倉庫市場的最大租戶，預計將貢獻高標倉庫新增需求的50%以上。此外，消費升級將繼續推動保稅倉庫、冷鏈物流等細分市場的需求。租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術在倉庫中的應用
，並引領未來倉庫硬件設備發展的方向。

戴dai德de梁liang行xing華hua東dong區qu產chan業ye地di產chan部bu主zhu管guan單dan宇yu迪di說shuo
，麵mian對dui倉cang儲chu物wu流liu設she施shi的de供gong應ying增zeng長chang遠yuan不bu能neng滿man足zu更geng快kuai的de需xu求qiu增zeng長chang的de局ju麵mian，無wu論lun是shi供gong應ying方fang還hai是shi需xu求qiu方fang，都dou在zai積ji極ji尋xun找zhao從cong自zi身shen業ye務wu需xu求qiu出chu發fa的de驅qu動dong力li。“在物流供應鏈中承擔商品或產品轉移的各環節及其服務的運營商將異軍突起，成為行業的新生力量。”

世邦魏理仕中國區工業部執行董事羅瑾認為，“新xin技ji術shu對dui倉cang庫ku載zai體ti形xing態tai產chan生sheng新xin要yao求qiu的de同tong時shi

，也ye將jiang慢man慢man改gai變bian物wu流liu設she施shi開kai發fa商shang的de發fa展zhan策ce略lve。麵mian對dui激ji烈lie的de市shi場chang競jing爭zheng，物wu流liu地di產chan開kai發fa商shang在zai未wei來lai不bu僅jin要yao提ti供gong布bu局ju廣guang泛fan、標準靈活的硬件設施，同時還要提供配套的智能物流解決方案，這樣才能在物流設施開發領域獲得更強的不可替代性。”

“開kai發fa商shang介jie入ru傳chuan統tong的de物wu流liu運yun營ying環huan節jie

，而er運yun營ying商shang介jie入ru物wu流liu地di產chan的de開kai發fa環huan節jie，兩liang者zhe彼bi此ci滲shen透tou，將jiang打da通tong行xing業ye壁bi壘lei，從cong而er實shi現xian新xin的de物wu流liu開kai發fa和he運yun營ying結jie合he成cheng為wei新xin的de生sheng態tai圈quan。”單宇迪認為，縱向整合是物流開發商與運營商的共同需求。開發商以股權合作、戰略投資的方式整合運營商，尋求更多的需求
、土地、品牌等資源；而運營商則主要通過新設公司、輕重分離、股權收購等形式整合開發商，主要獲取的是倉儲資源、資zi產chan結jie構gou優you化hua以yi及ji收shou益yi結jie構gou優you化hua。兩liang者zhe整zheng合he後hou，物wu流liu開kai發fa商shang向xiang運yun營ying商shang提ti供gong物wu業ye載zai體ti
，而er運yun營ying商shang則ze向xiang開kai發fa商shang提ti供gong承cheng租zu保bao證zheng和he資zi源yuan獲huo取qu
，相xiang輔fu相xiang成cheng。

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