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　　jinnianlai，woguowuliuxingyezengchangxunsu，zaiguominjingjizhongqizhexiangdangzhongyaodezuoyong。mouzhongyiyishang
，wuliuyedefazhanyichengweihengliangyigeguojiazongheguolidezhongyaobiaozhi。資金短缺是物流園區開發者、經營者最常抱怨的一句話，融資難導致物流園區建設停滯
、運營困難的現象時有發生。那麼，物流園區融資難在哪裏？如何有效解決融資問題，吸引資金投入，加速園區發展？

　　融資問題突出

　　據第三次全國物流園區調查，我國各類物流園區共計754家。在這些園區中，湧現了一批像浙江傳化、深國際
、上海外高橋、北京空港
、蘇州物流中心、普洛斯等業內知名的物流園區。他們在提高物流組織化水平和集約化程度、轉變物流運作模式，調整區域經濟結構、促進區域經濟發展等方麵發揮了重要作用。不難發現
，這類企業有一個共性
，擁有雄厚的資金實力作為支撐。

　　但是
，22%的園區目前停滯在規劃階段，32%的園區處於在建階段
，意味著真正運營的物流園區不足總量的50%。建jian設she滯zhi後hou的de原yuan因yin除chu了le土tu地di審shen批pi進jin度du以yi外wai，資zi金jin問wen題ti最zui為wei突tu出chu。從cong投tou資zi來lai源yuan來lai看kan，園yuan區qu建jian設she投tou資zi主zhu要yao為wei自zi籌chou資zi金jin，其qi次ci部bu分fen企qi業ye通tong過guo國guo內nei貸dai款kuan，自zi籌chou資zi金jin的de企qi業ye比bi例li遠yuan遠yuan高gao於yu貸dai款kuan籌chou資zi的de企qi業ye。通tong過guo以yi上shang幾ji點dian，可ke以yi看kan出chu一yi個ge問wen題ti，物wu流liu園yuan區qu特te別bie是shi民min營ying物wu流liu園yuan區qu資zi金jin來lai源yuan受shou阻zu，融rong資zi困kun難nan。

　　盈利模式成為融資關鍵

     第一投資者對物流園區缺乏認識。與從事金融投資行業的人接觸，最多被問到的是以下兩個問題，“什麼是物流園區？”“物流園區怎麼盈利？”這說明銀行、券商、信托
、PE等眾多主力投資者對物流園區的概念沒有清晰的認識。很多投資者誤認為物流園區就是“大貨車市場”“倉庫聚集區”。顯xian而er易yi見jian

，這zhe樣yang的de錯cuo誤wu認ren識shi直zhi接jie拉la低di了le物wu流liu園yuan區qu在zai投tou資zi者zhe心xin中zhong的de檔dang次ci。他ta們men認ren為wei，物wu流liu園yuan區qu傳chuan統tong落luo後hou
，缺que乏fa投tou資zi價jia值zhi。物wu流liu企qi業ye自zi身shen對dui物wu流liu產chan業ye
、物流園區宣傳力度不夠
，沒有把物流的先進性
、必要性直觀的傳達給投資者
，自然不可能點燃投資者內心的火花。

     第二物(wu)流(liu)產(chan)業(ye)形(xing)象(xiang)不(bu)佳(jia)，負(fu)麵(mian)信(xin)息(xi)偏(pian)多(duo)。雖(sui)然(ran)國(guo)家(jia)正(zheng)大(da)力(li)推(tui)動(dong)和(he)促(cu)進(jin)現(xian)代(dai)化(hua)物(wu)流(liu)產(chan)業(ye)發(fa)展(zhan)，但(dan)短(duan)期(qi)內(nei)仍(reng)無(wu)法(fa)改(gai)變(bian)我(wo)國(guo)物(wu)流(liu)水(shui)平(ping)偏(pian)低(di)的(de)現(xian)狀(zhuang)。形(xing)象(xiang)低(di)端(duan)的(de)貨(huo)運(yun)市(shi)場(chang)依(yi)不(bu)占(zhan)少(shao)數(shu);部分物流園區基礎設施和物流裝備落後，無法滿足現代物流的需求;快遞業頻繁出現暴力分揀
、運送有毒物品導致人員傷亡的現象
，嚴重影響了物流產業在投資者麵前的形象。

     第三部分園區投資規模和強度偏大。有的園區出於招商引資的需要，會有意無意的著重強調“規劃麵積”，規劃麵積10平方公裏
，總投資500個億等等。如此大的規模
，怎能不讓投資者望而卻步。動輒幾十億甚至上百億的投資
，一旦缺乏嚴格
、切實可行的風控措施，龐大的資金將麵臨很大的投資風險。

     第四投資回報與期望存在偏差。傳統物流園區基準收益率一般在7%-8%左右，投資回收期通常在8-10年。而國內大多投資者追求更高的投資回報率和短期投資收益，通常2-3年需要收回投資並進行收益分配。事實上
，2-3年對於物流園區來說，正處於培育發展階段，很難實現整體盈利，這一點與市場投資者的投資理念存在偏差。

     第五缺乏創新的盈利模式。數據顯示，幾乎所有物流園區的主要收入來源都是庫房、場地租金
，其次是辦公樓租金、所屬物流企業業務收入
、配套設施租金、管理費
、物業管理費等等
，缺乏有增值空間的收入來源。“房東式”盈利時代即將結束，探究創新的盈利模式成為投資者看中的關鍵，即融資是否成功的關鍵。

　　融資靠創新運營模式

     首先重視現代化物流基礎設施建設
，提升行業標準。俗話說“內行看門道，外行看熱鬧”，如ru果guo不bu強qiang調tiao現xian代dai化hua物wu流liu基ji礎chu設she施shi建jian設she，可ke能neng連lian吸xi引yin投tou資zi者zhe眼yan球qiu的de機ji會hui都dou沒mei有you。提ti高gao並bing細xi化hua物wu流liu行xing業ye標biao準zhun，提ti升sheng物wu流liu園yuan區qu的de門men檻kan和he檔dang次ci
，減jian少shao負fu麵mian信xin息xi對dui物wu流liu行xing業ye的de影ying響xiang，必bi然ran會hui提ti升sheng各ge類lei投tou資zi機ji構gou
、投資者對物流園區的興趣。投資者有興趣，園區融資也就有了希望。

     其次加(jia)強(qiang)創(chuang)新(xin)，尋(xun)求(qiu)新(xin)突(tu)破(po)。傳(chuan)統(tong)物(wu)流(liu)園(yuan)區(qu)的(de)經(jing)營(ying)
，雖(sui)然(ran)保(bao)證(zheng)了(le)自(zi)身(shen)對(dui)園(yuan)區(qu)運(yun)營(ying)和(he)土(tu)地(di)的(de)控(kong)製(zhi)力(li)，但(dan)同(tong)時(shi)也(ye)背(bei)負(fu)著(zhe)較(jiao)為(wei)沉(chen)重(zhong)的(de)資(zi)產(chan)負(fu)擔(dan)。如(ru)果(guo)能(neng)適(shi)當(dang)調(tiao)整(zheng)資(zi)產(chan)結(jie)構(gou)，出(chu)售(shou)部(bu)分(fen)固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)用(yong)於(yu)發(fa)展(zhan)物(wu)流(liu)信(xin)息(xi)技(ji)術(shu)(軟件、硬件)
，逐步變成以物流技術為核心
，由重資產向輕資產轉移，勢必會增加吸引資金的實力。

     再次拓展融資方式和融資渠道。隨著資本市場的放開，除了傳統銀行貸款外
，物流產業基金、融資租賃等都豐富了園區融資方式。目前國內銀行、信托等融資成本普遍較高，資金使用周期偏短。因此，可以嚐試引入追求長期、穩定回報的海外基金，既符合物流園區發展規律又能降低資金成本。(文/廖晉)

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